新一輪城鎮化如何避免重走“鬼城”之路？

　　新一輪城鎮化已經開啟，各地對此都充滿期待。在過去的城鎮化過程中，部分地區由于規劃和定位的不明晰，不少城市開發區產業同質化競爭嚴重，基礎設施配套建設滯后，以及房地產的無序開發造成了如鄂爾多斯“鬼城”般失敗的案例。有關專家認為，城鎮化不能等同于房地產化，產業的培養和引領才應該是驅動城鎮化的動力，工業地產可能是產業發展的“抓手”。

　　住房地產不應成為城鎮化的“排頭兵”

　　內蒙古自治區鄂爾多斯市新城區康巴什由于建設定位不明晰，在產業尚未形成帶動當地就業和經濟發展以及基礎設施尚未配套齊全的情況下，盲目推進房地產業的開發，形成了著名的“鬼城”現象。

　　和鄂爾多斯一樣，國內許多城市在新城區的城鎮化建設過程中，CBD、樓盤周圍被荒地包圍，新建住宅區與未拆遷平房犬牙交錯的景象隨處可見。而這些失敗的案例背后凸顯了產業缺失對整體發展的重要影響，房地產業不能成為未來城鎮化中的“排頭兵”。

　　在不久前召開的新型城鎮化發展論壇上，戴德梁行高級董事、北亞區策略發展顧問部主管陶汝鴻認為，產業的正確定位以及發展是決定園區發展能否取得成功的關鍵；產業決定就業，就業決定居民；水電、網絡、交通等配套基礎設施是居民能否定居的關鍵因素；空氣、水源等居住環境同樣能夠決定吸引力。

　　陶汝鴻表示，中國城鎮化發展面臨的主要問題是土地城鎮化快于人口城鎮化，過度依賴房地產業，忽略了城市配套和城市交通建設。針對以上問題。他認為，一個成功的城鎮化，需要關注：完善的產業結構、健全的配套設施、舒適的居住環境和便利的交通。

　　產城融合或許成為新型城鎮化新路徑

　　傳統的觀念認為，工業地產投入期長而回報率低，因此在過去的城鎮化過程中，無論是地產商還是其他投資方，甚至政府也都傾向于商業地產和住宅地產的開發。同時，工業地產的開發依賴于當地政府的相關政策，包括土地指標的落實，產業政策的配套，當地人力和物流資源的配置，行政色彩濃于商業和住宅地產開發，受政策波動影響較大。

　　戴德梁行中國區工業及物流地產部主管蘇智淵認為，對于城鎮化建設，真正能夠直接創造價值，為當地帶來就業和稅收，甚至引領整個新園區產業發展的仍然依靠工業地產的開發以及相關企業的進駐。

　　專家表示，對于工業地產，城鎮化將可以為其帶來以下機遇：一、土地流轉市場放開，預計工業用地投資市場活性強化；二、產城融合將成為未來工業園區定位的必要元素；三、物流對于城鎮發展的拉動強化，帶動周邊商貿、商業、產業、居住氛圍的發展，推進區域產業快速集聚；四、與城鎮化相關的利好產業會反哺本地的產業機會，彌補本地產業的不足。

　　產城融合應該是工業地產未來的新方向，地方政府未來在開發一個產業園的時候，不會只考慮產業，而會更多地將綜合商住功能和產業功能合并起來。在產業發展成熟的基礎上，服務業以及住宅、商業地產行業伴隨發展，共同為城鎮化發揮作用。

　　魚和熊掌不可兼得

　　蘇智淵認為，工業地產最大的特點是與政府、政策關系緊密，因此不太可能形成完全市場化的運作方式。因而，工業地產開發商必須保證與政府保持十分密切的互動。這種特性也使得政府行為往往容易超越市場規律，甚至干預市場。

　　大型制造企業與現代服務業企業不同，不僅包含土地投資，而需要有一系列的設備、技術的引進和消化，這需要一個穩定、長期的投資環境。而政府則更多關注其為稅收、就業以及GDP帶來“立竿見影”的效果，因此對此類“放長線”而不見得能“釣大魚”的行業往往不感冒。

　　“北京南部的固安新城在建設之初就強調產業融合，產業先行，但并沒有做到這一點。如其開發的孔雀城中的居民實際上大部分并不是在固安上班，而是在北京上班。”清華大學房地產研究所副教授鄭思齊說，政府必須在工業地產開發為先導的產業先行與房地產的短期收益之間謀求平衡，“魚和熊掌不能兼得”，如果為了短期的稅收和其他收益，只能繼續制造“鬼城”。

　　戴德梁行大連暨沈陽公司總經理趙欣認為，在未來的城鎮化發展中，政府前瞻性的規劃與基礎設施的完善、開發商企業參與城市運營與差異化產品開發，兩者相互促進與合作共同成為支撐區域發展的關鍵因素。(吳昊 張建)